“名為房屋租賃實為借貸”是一種以房屋租賃形式掩蓋借貸實質的民事行為，常見於民間借貸或“套路貸”場景法律。本文圍繞著核心特徵、法律認定、司法裁判、以及建議四個方面進行簡要說明。
一、名為房屋租賃實為借貸有以下核心特徵
1. 合同形式與實質不符：簽訂《房屋租賃合同》，但雙方真實意圖是借貸，出租人（借款人）以房屋使用權為“擔保”獲取資金，承租人（出借人）以“租金”名義支付借款法律。
2. 租金與租期異常：租金遠低於市場價，租期過長（如10年以上），或約定一次性支付多年租金，不符合正常租賃邏輯法律。
3. 履行行為異常：承租人未實際佔有使用房屋，或出租人需“返租”房屋，雙方溝通中常出現“利息”“還款”等借貸相關表述法律。
4. 費用與收益異常：出租人實際到手金額遠低於“租金”總額，存在中介費、服務費、砍頭息等隱性收費，實質是抬高借款成本法律。
二、名為房屋租賃實為借貸的法律認定
依據《民法典》第146條：行為人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行為無效法律。若法院認定雙方無真實租賃意思，合同無效，實際成立借貸關係。
借貸關係處理：按民間借貸法律規定處理，借款本金以實際出借金額為準，利息不得超過合同成立時一年期貸款市場報價利率（LPR）的四倍，超出部分無效法律。
擔保與責任認定：若房屋作為“擔保”，因租賃合同無效，擔保關係一般不成立，但若存在其他有效擔保約定，需按擔保法律規定處理法律。
三、司法實踐的裁判觀點
1.主張名為房屋租賃實為民間借貸的一方有責任提供證據
案例1法律：王某某;熊某某房屋租賃合同糾紛再審審查和審判監督民事裁定書
重慶市高階人民法院(2025)渝民申4513號2026.02.03 裁判
中國裁判文書網
裁判觀點法律：
本院經審查認為，王某某申請再審的理由不能成立，評析如下：《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據法律。”
本案中，王某某舉示了錄音資料及轉款憑證等，主張案爭事項名為房屋租賃實為民間借貸法律。審查認為，從王某某舉示的錄音資料看，雙方並無否認房屋租賃及簽訂《房屋租賃合同》的表述，也沒有案涉款項實為借款的明確一致的意思表示。
同時，該證據亦不足以證明王某某系受到脅迫而簽訂《承諾書》法律。原審法院基於王某某系案涉房屋所有權人，《房屋租賃合同》《收條》《承諾書》等均有其簽字確認等情況，認定雙方存在租賃合同關係，並無不當。
案例2法律：毛某與朱某等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
上海市嘉定區人民法院(2024)滬0114民初11105號2024.10.21 裁判
中國裁判文書網
裁判觀點法律：
本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同法律。毛某和朱某簽署的《房屋租賃合同》，約定朱某向毛某出租係爭房屋，毛某支付相應的租金及保證金，符合房屋租賃法律關係的相關要件。朱某辯稱涉案合同名為房屋租賃、實為民間借貸，然其提供的證據不足以證明其主張，本院不予採納。
2.房屋未實際交付法律，雙方均認為是民間借貸
案例3法律： 戴某、廣西龍勝縣安瑞資產管理有限公司民間借貸糾紛民事一審民事判決書
廣西壯族自治區桂林市秀峰區人民法院(2022)桂0302民初3892號2022.12.12 裁判
中國裁判文書網
裁判觀點法律：
本院認為，根據庭審所查明的案件事實，雙方當事人均認可涉案150萬元名為房屋租賃租金實為民間借貸的事實法律。故本案雙方當事人的真實意思為民間借貸，本案案由應定為民間借貸糾紛。
四、應對建議
基於上述法律分析以及司法實踐的觀點法律，建議如下：
1.借款人：保留合同、聊天記錄、支付憑證等證據，及時諮詢律師，透過訴訟主張合同無效或撤銷，要求返還房屋及多收費用法律。
2. 出借人：若主張租賃關係，需證明真實租賃意圖和履行情況，否則可能因合同無效承擔不利後果法律。
名為房屋租賃實為民間常被用於規避高利貸監管或“套路貸”操作，司法實踐中透過穿透式審查，注重探究當事人真實意圖，以維護公平交易和合法權益法律。
需要注意的是，有些操作比較隱秘，還是要結合個案、結合證據情況作出做有利於委託人的策略和方案法律。
展開全文
一、名為房屋租賃實為借貸有以下核心特徵
1. 合同形式與實質不符：簽訂《房屋租賃合同》，但雙方真實意圖是借貸，出租人（借款人）以房屋使用權為“擔保”獲取資金，承租人（出借人）以“租金”名義支付借款法律。
2. 租金與租期異常：租金遠低於市場價，租期過長（如10年以上），或約定一次性支付多年租金，不符合正常租賃邏輯法律。
3. 履行行為異常：承租人未實際佔有使用房屋，或出租人需“返租”房屋，雙方溝通中常出現“利息”“還款”等借貸相關表述法律。
4. 費用與收益異常：出租人實際到手金額遠低於“租金”總額，存在中介費、服務費、砍頭息等隱性收費，實質是抬高借款成本法律。
二、名為房屋租賃實為借貸的法律認定
依據《民法典》第146條：行為人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行為無效法律。若法院認定雙方無真實租賃意思，合同無效，實際成立借貸關係。
借貸關係處理：按民間借貸法律規定處理，借款本金以實際出借金額為準，利息不得超過合同成立時一年期貸款市場報價利率（LPR）的四倍，超出部分無效法律。
擔保與責任認定：若房屋作為“擔保”，因租賃合同無效，擔保關係一般不成立，但若存在其他有效擔保約定，需按擔保法律規定處理法律。
三、司法實踐的裁判觀點
1.主張名為房屋租賃實為民間借貸的一方有責任提供證據
案例1法律：王某某;熊某某房屋租賃合同糾紛再審審查和審判監督民事裁定書
重慶市高階人民法院(2025)渝民申4513號2026.02.03 裁判
中國裁判文書網
裁判觀點法律：
本院經審查認為，王某某申請再審的理由不能成立，評析如下：《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據法律。”
本案中，王某某舉示了錄音資料及轉款憑證等，主張案爭事項名為房屋租賃實為民間借貸法律。審查認為，從王某某舉示的錄音資料看，雙方並無否認房屋租賃及簽訂《房屋租賃合同》的表述，也沒有案涉款項實為借款的明確一致的意思表示。
同時，該證據亦不足以證明王某某系受到脅迫而簽訂《承諾書》法律。原審法院基於王某某系案涉房屋所有權人，《房屋租賃合同》《收條》《承諾書》等均有其簽字確認等情況，認定雙方存在租賃合同關係，並無不當。
案例2法律：毛某與朱某等房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
上海市嘉定區人民法院(2024)滬0114民初11105號2024.10.21 裁判
中國裁判文書網
裁判觀點法律：
本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同法律。毛某和朱某簽署的《房屋租賃合同》，約定朱某向毛某出租係爭房屋，毛某支付相應的租金及保證金，符合房屋租賃法律關係的相關要件。朱某辯稱涉案合同名為房屋租賃、實為民間借貸，然其提供的證據不足以證明其主張，本院不予採納。
2.房屋未實際交付法律，雙方均認為是民間借貸
案例3法律： 戴某、廣西龍勝縣安瑞資產管理有限公司民間借貸糾紛民事一審民事判決書
廣西壯族自治區桂林市秀峰區人民法院(2022)桂0302民初3892號2022.12.12 裁判
中國裁判文書網
裁判觀點法律：
本院認為，根據庭審所查明的案件事實，雙方當事人均認可涉案150萬元名為房屋租賃租金實為民間借貸的事實法律。故本案雙方當事人的真實意思為民間借貸，本案案由應定為民間借貸糾紛。
四、應對建議
基於上述法律分析以及司法實踐的觀點法律，建議如下：
1.借款人：保留合同、聊天記錄、支付憑證等證據，及時諮詢律師，透過訴訟主張合同無效或撤銷，要求返還房屋及多收費用法律。
2. 出借人：若主張租賃關係，需證明真實租賃意圖和履行情況，否則可能因合同無效承擔不利後果法律。
名為房屋租賃實為民間常被用於規避高利貸監管或“套路貸”操作，司法實踐中透過穿透式審查，注重探究當事人真實意圖，以維護公平交易和合法權益法律。
需要注意的是，有些操作比較隱秘，還是要結合個案、結合證據情況作出做有利於委託人的策略和方案法律。
